Фаза стабилизации

О ситуации на рынке недвижимости с нами побеседовал Максим Щербак, генеральный директор Белгородского отделения агентства недвижимости «МИАН».

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ

По итогам апреля отмечено снижение количества обращений во всех сегментах жилой недвижимости в среднем на 15%. Однако, по нашему мнению, данный показатель не является индикатором падения интереса покупателей, а скорее подтверждает приближение фазы стабилизации — «исследовательский» спрос, подпитываемый ожиданиями глобального снижения цен, уступает место реальному спросу, ориентированному на совершение операций с недвижимостью. В настоящее время можно констатировать, что спрос, отложенный по причине несформировавшихся ожиданий, фактически вернулся на рынок в полном объеме. Выход рынка на нормальную сезонность заключения сделок в перспективе ближайших месяцев становится очевидным фактом, а с учетом затянувшегося периода, в котором формировался отложенный спрос, он может быть даже выше.
Динамика стоимостных показателей по итогам апреля свидетельствует о близкой к завершению коррекции цен, как на первичном, так и на вторичном рынках. Исторически на российском рынке недвижимости основные тенденции зарождаются в первичном сегменте, и с некоторой задержкой перенимаются вторичным. Так, снижение цен на первичном рынке от 1,0 (в экономклассе) до 1,4% (в бизнес-классе) позволяет прогнозировать, что амплитуда колебаний сойдет на «нет» в течение ближайших двух месяцев, а с некоторой задержкой аналогичные тенденции проявятся и рынке вторичной недвижимости, где по итогам апреля средняя стоимость м2 снизилась на 4,3%. При этом и на первичном, и на вторичном рынках показатели снижения стоимость жилья нижних ценовых сегментов менее значительны, что является отражением тенденции смещения спроса в сторону экономкласса. Так, новостройки этой категории за апрель подешевели в среднем на 1,0% (против среднего снижения стоимости в данном сегменте на 1,2%), а вторичные квартиры — на 3,5% (против среднего снижения стоимости в данном сегменте на 4,3%).

РЫНОК НОВОСТРОЕК
На данный момент объем предложения новостроек стабилен. Однако в структуре предложения начинает формироваться тенденция превалирования менее ликвидных квартир (многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками). В частности, по нашему мнению, снижение показателя средней стоимости на 1,2% связано именно с изменением качественного состава предложения. Даже несмотря на то, что в настоящее время предложение «подпитывается» квартирами из объемов в уже продаваемых объектах, девелоперы которых откладывали продажи до полной готовности с целью получения максимального дохода, уже в ближайшей перспективе снижения качественного уровня новостроек в продаже не избежать. Сегодня в структуре предложения все более преобладают «готовые» дома или объекты на стадии, близкой к завершению, объявления о выводе на рынок новых проектов единичны.

РЫНОК ВТОРИЧНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
В структуре предложения вторичного рынка наблюдается смещение в сторону повышения качества. И если несколько лет назад характеристики вторичных квартир в целом существенно отставали от первичных, то сегодня разница нивелирована за счет пополнения объемов «вчерашними новостройками». В совокупности с сокращением ликвидных предложений на первичном рынке, а также с сокращением на сегодняшний день ипотечных программ кредитования новостроек, этот факт провоцирует смещение потребительского спроса во вторичный сегмент.
По словам Дианы Бурдинской, в экономически развитых странах на человека приходится 70 м2 жилой площади, а в России – 10-12 м2, тоесть не хватает 60 м2 жилья на человека.
На Западе оно падает в цене, так как многие им обеспечены, а в России сейчас по нормам не хватает 20 млн. квартир для комфортной жизни. При существующих темпах, строителям России 20 лет надо успешно строить, а то и все 30. В Москве стоимость м2 жилья снизилась, поскольку там цены значительно выше себестоимости и им есть куда снижаться. В Белгороде жилье от крупных застройщиков продается лишь на 10-20% дороже себестоимости, а с учетом инфляции – практически с минимальной прибылью. Именно поэтому ожидаемого многими и подогреваемого СМИ обвала цен на недвижимость не произошло. На сегодняшний день крупные застройщики Белгорода для того, чтобы предоставить более выгодные условия покупки недвижимости, предлагают различные скидки, а так же рассрочки платежей на более длительные сроки. Это в настоящее время является хорошим стимулом для вложение денег в недвижимость.
В период с четвертого квартала 2008 года по первый квартал 2009 ощущалось сокращение спроса на жилье.
Однако речь идет скорее о формировании отложенного спроса. По различным аналитическим данным 30% людей, собиравшихся приобрести жилье в 2008 году, скорректировали свои планы. При этом сделано это было не из-за недостатка средств, а именно в надежде на лучшие времена и с расчетом на более выгодную покупку. На сегодняшний день в Белгороде есть достаточно хорошие предложения от крупных застройщиков, причем в продажу выставлена недвижимость, строительство которой проходило в «до кризисное» время. Кризис – это не время снижать качество, а время выхода сильных компаний, умеющих строить качественно в непростых экономических условиях.
Квартира от надежного застройщика в хорошем районе с качественной отделкой, по цене со скидкой или рассрочкой платежа на длительный срок – это ли не выгодное предложение сегодня?

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ

[~DETAIL_TEXT] => О ситуации на рынке недвижимости с нами побеседовал Максим Щербак, генеральный директор Белгородского отделения агентства недвижимости «МИАН».

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ